重磅！拟取消商品房预售机制，50%的开发商要倒闭！

来源：吉屋网发布时间：2018-09-22 17:13:16

9月21日，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称“《通知》”）称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

广东省住建厅拟订的相关材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

先来划重点

1、这是住建部要求进行的论证，省份明确包括广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省，是保留预售证、或提高预售证门槛、或取消预售证？给出各自的答案和理由。要求*晚9.25日上报材料。

2、广东省住建厅的建议是：为降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。目前通知正在征求意见过程中，是否会正式发布还待*终意见的汇总和研究。

文件原文

《通知》指出了商品房预售制度存在的风险：

1、商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。

2、一旦发生资金链断裂，导致工程烂尾。一方面严重损害购房人的切身利益，另一方面将会产生大范围长时间信访事件，增加维稳压力。据不完全统计，2017年全省资金链断裂类矛盾总数61宗，其中2016年转存数28宗，2017年新增数33宗，造成较大的社会影响和经济损失。2017年全省资金链断裂类矛盾已化解44宗，结余17宗，矛盾化解率72.1%。

3、使违法违规销售有机可乘，房地产市场乱象丛生。由于我国商品房预售市场起步较晚，有关法规制度不够完善，各地发展也不平衡，有关地方政府主管部门的管理职能作用没有正常发挥，导致商品房预售经营和管理活动处于混乱状态，一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止。如：虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。

4、交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。

5、房屋面积管理职能难以厘清，易产生行政风险。房屋建设工程从规划到预售、办证各环节办事部门不一，测绘机构不尽相同，标准也不统一，存在多次测绘以及预售测绘与确权测绘结果不一的尴尬局面，易引发纠纷诉讼。

6、造成不平衡发展和低效率竞争。商品房预售制度降低了房地产业的门槛，导致吸引大量社会资金涌入，一方面不利于社会经济平衡发展，另一方面使不具备开发实力的企业进入市场，降低了开发企业的自有资金要求，刺激了房地产的过度投资和开发，有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显，产业没有形成优胜劣汰机制。

《通知》给出了意见：

为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

但考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大，如直接取消预售，一方面，房地产开关企业融资的周期必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，极易出现资金链断裂，导致工程烂尾。另一方面，可能会出现阶段性供应“休克”，相应的矛盾会集中爆发，影响社会稳定和市场健康发展。

因此，建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。*阶段若干年内保留预算许可，把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶；第二阶段全面实施现售，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

通过逐步提高商品房预售许可条件，引导市场有序适应改革，使开发企业降低资金杠杆，充实开发经营的资本金，有利于防范化解行业和金融风险；有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行，提升房地产开发品质，促进房地产市场持续健康发展；有利于把土地、资金等稀缺资源，向优质房企配置倾斜；有利于提高房地产开发企业的抗风险能力，降低购房人的购房风险，维护购房人的合法权益。

背景大猜想

1、住建部更多应该是想这么要求这么做。

2、广东住建厅已经打算逐步取消预售证，事关重大，于是协会赶紧告诉开发商，尽到告知义务。

3、新出让地块就要逐步施行现房销售要求。

4、预售证的问题确实比较多，文件中提出的问题也都是事实，*关键的根本就是，基于预售证制度，开发商销售的其实是规划设计，不是成品，从而造成一系列问题。购房者多还了两年多房贷倒还是次要的。

5、湖北、四川、江苏、河南、辽宁这几个被明确提出的省，大概率也要跟进该政策，只是或快或慢而已。

6、预售制度当时就是学习了香港的楼花制度，但只是学习了楼花和建筑面积的表面，但却没有学习人家严格的审核管理，结果现在预售制度成了人人诟病。

7、预售制度的取消，应该同步解决开发商融资流程和制度设计问题，要不就是又提高了开发商成本，也提高了建设成本，*终还是转嫁到购房者身上。

8、美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、新加坡也都有预售制度，定房付10-20%房款，房款是打到律师的信托账户，交房时才签贷款合同，如果开发商烂尾跑路，钱是会退回的，还有利息，如果交房有重大问题，也是可以要求解除合同的。

9、这些国家的开发商怎么解决融资问题呢？银行一般都是看开发商已经预售了一定比例的房产，就给开发商发放贷款，通常是70%左右，而国外经常出现烂尾项目的原因就是因为开发商太小，银行不敢发放贷款，或预售不利，销售不畅，达不到贷款条件，于是一直不开工。

10、有一个大的趋势就是，房企的龙头效应、马太效应就更明显了，小开发商就真的要退出市场了，未来玩的就是资本和融资能力，小开发商显然是没有竞争力的。

11、取消预售制度是好消息，前提是不要把成本转嫁到购房者身上，要同步解决开发商融资成本和流程设计问题，这方面国外已经有成熟经验，直接参考搬用即可。

12、显然，政策试点之后，将会全国推行。

预售制度的由来

商品房预售制度的“创始人”为香港商人霍英东。1953年，霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款。这一制度随后由香港传入内地，并在1994年的《城市房地产管理法》和随后《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。随后这一新房销售方式被广泛运用。

2005年，中国人民银行8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出，在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈发加剧了消费者超前购房行为。

报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

　　随后的十多年时间里，也时不时有取消商品房预售的呼声传出，但至今并没有地区真正取消这一制度。

结语

提到取消商品房预售制度就不得不提及宿迁之前出台的“现房政策”，2017年6月9日宿迁市政府发布《市政府关于印发宿迁市促进中心城市房地产业健康发展意见的通知》，其中提及“调整完善中心城市商品房预售政策，鼓励在建商品房实行现房销售。2018年7月1日起，原则上新上市的商品房达到现房销售标准，鼓励实行成品房交付。”

然而现在已是9月下旬，在《通知》规定时间已过去的两个多月里，宿迁似乎也并没有严格的执行现房政策，期间按预售标准成功申请销许的楼盘也不在少数。相信开发商是不乐意现房销售的，对其资金压力太大；

对市场的考验同样很大，因为可能会出现阶段性供应“休克”，相应的矛盾会集中爆发，影响社会稳定和市场健康发展，也是政府不希望看到的。

然而纵观商品房预售制度这么多的弊端，纵然执行中风险并存，为规范房地产市场，取消预售，逐步实行现房销售定是大势所趋。

重磅！拟取消商品房预售机制，50%的开发商要倒闭！

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